Schwarzgeldabrede beim Immobilienkauf

Schwarzgeldabrede beim Immobilienkauf

Auswirkungen des BGH-Urteils auf Schwarzgeldabreden bei Immobilienkaufverträgen

Überblick des BGH-Urteils

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 15. März 2024 (Az.: V ZR 115/22) über einen brisanten Fall zu entscheiden: Ob ein Immobilienkaufvertrag, bei dem der beurkundete Kaufpreis bewusst niedriger war als der tatsächlich vereinbarte, wirksam ist, oder ob die gesamte Vereinbarung aufgrund der so genannten „Schwarzgeldabrede“ nichtig sein könnte. Im Mittelpunkt stand hier ein Streit zwischen einer Käuferin und einem Verkäufer einer Wohnungs- und Teileigentumseinheit. Der offiziell beurkundete Kaufpreis lag bei 120.000 Euro, während tatsächlich 150.000 Euro vereinbart waren. Vor der notariellen Beurkundung zahlte die Klägerin den Differenzbetrag von 30.000 Euro in bar an den Beklagten. Der BGH musste nun klären, ob solch eine Praxisauswirkung auf die Steuerhinterziehung die gesamte Vereinbarung hinfällig macht.

Rechtlicher Kontext und Hintergrund

Im vorliegenden Fall wurde der offiziell beurkundete Kaufpreis von 120.000 Euro durch einen mündlich vereinbarten und tatsächlich gezahlten Kaufpreis von 150.000 Euro ergänzt. Nach der Zahlung des restlichen Kaufpreises von 120.000 Euro wurde die Klägerin offiziell als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Der Beklagte erstattete später eine Selbstanzeige beim Finanzamt wegen Steuerhinterziehung, woraufhin die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis festgelegt wurde. Er forderte die Rückabwicklung des Kaufvertrags, was zu einem juristischen Streit führte, der die Klärung durch den BGH erforderte.

Das Thema hier war, ob diese Praxis dazu führt, dass der gesamte Kaufvertrag nichtig ist, oder ob lediglich strafrechtliche Konsequenzen hinsichtlich der Steuerhinterziehung in Betracht kommen. Die Klägerin beantragte die Eintragung eines Widerspruchs gegen ihre Eintragung als Eigentümerin auf Verlangen des Beklagten und erhielt eine Auszahlung von 120.000 Euro auf ein Treuhandkonto eines Notars.

Die rechtlichen Erwägungen des BGH

Das Berufungsgericht und in der Folge der BGH bestätigten den Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs aus § 894 BGB. Auch wenn der beurkundete Kaufvertrag wegen einer vorsätzlich falschen Kaufpreisangabe als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig sei, war der mündliche Vertrag über 150.000 Euro dennoch rechtmäßig. Der formale Mangel wurde gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch die notarielle Auflassung und Eintragung ins Grundbuch geheilt.

Ein wichtiger Punkt war, dass der Kaufvertrag trotz falscher Kaufpreisangabe nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB) verstieß, da die ernsthafte Absicht bestand, den Leistungsaustausch (Eigentumsübertragung gegen Kaufpreis) zu vollziehen. Die Steuerhinterziehung war nicht der Hauptzweck des Vertrags.

Der BGH differenzierte zudem zwischen den Regelungen des VII. Zivilsenats, die bei Fällen von Schwarzarbeit nach dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) eine Gesamtnichtigkeit des Vertrags annehmen, und dem vorliegenden Fall einer Grundstückstransaktion. Die Steuerhinterziehung bei Immobiliengeschäften zielt auf die Sicherung des staatlichen Steueraufkommens ab, während das SchwarzArbG den Schutz des redlichen Wettbewerbs und die Verhinderung steuerlicher Pflichten zur Grundlage hat.

Praktische Folgen dieses Urteils

Die Entscheidung des BGH hat weitreichende Konsequenzen für Käufer und Verkäufer auf dem Immobilienmarkt. Es wird deutlich, dass eine Diskrepanz zwischen dem beurkundeten und dem tatsächlichen Kaufpreis nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit des Kaufvertrags führt, solange die Steuerhinterziehung nicht Hauptmotiv des Geschäfts ist. Auch sollte in der Praxis berücksichtigt werden, dass Schwarzgeldabreden in Zusammenhang mit Werkverträgen rechtlich anders beurteilt werden können und hier strenge Regelungen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes greifen.

Die Klarstellung, dass steuerliche Verstöße in der Regel die privatrechtliche Wirksamkeit von Kaufverträgen nicht beeinträchtigen, gibt einen klaren Leitfaden für zukünftige Immobilientransaktionen. Käufer und Verkäufer sollten sich dennoch bewusst sein, dass strafrechtliche und finanzielle Sanktionen nicht ausgeschlossen sind, was eine sorgfältige und legale Vertragsgestaltung unverzichtbar macht.

Zuletzt bleibt festzustellen, dass diesem Urteil eine bedeutende Rolle in der Festigung der Rechtsprechung zu steuerlichen Verstößen bei Immobiliengeschäften zukommt, indem es die rechtlichen Grenzlinien und Unterschiede zu Fällen im Werkvertragsrecht verdeutlicht.

Damit ist klar: Schwarzgeldabreden bei Immobilienkaufverträgen führen nicht automatisch zur Nichtigkeit des Vertrags, sofern die Steuerhinterziehung nicht der Hauptzweck des Geschäfts ist. Die Praxis muss sich auf die damit verbundene rechtliche Bewertung einstellen.

Zu diesem Thema und vielen weiteren Themen stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.