Schwarzbau, Bestandsschutz & Legalisierung

Schwarzbau, Bestandsschutz & Legalisierung – kompakt erklärt für Bauherren und Eigentümer

Kurz gesagt: Wer ohne erforderliche Baugenehmigung baut (Schwarzbau), riskiert Baustopp, Bußgelder und – bei fehlender Genehmigungsfähigkeit – Abriss. Ob ein Rückbau wirklich angeordnet werden darf, hängt rechtlich davon ab, ob das Vorhaben formell und materiell rechtswidrig ist. Wir prüfen schnell, ob Nachgenehmigung, Ausnahme/Befreiung (§ 31 BauGB) oder eine Teil-Legalisierung mit Auflagen möglich ist.

Was ist „Schwarzbau“?

• Schwarzbau ist der praxisübliche Begriff für formell illegales Bauen: Es fehlt die erforderliche Genehmigung (oder es wird erheblich davon abgewichen).

• Materielle Illegalität liegt vor, wenn das Vorhaben den planungs- und/oder bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht entspricht.

• Wichtig: Ist ein Vorhaben materiell genehmigungsfähig, lässt es sich oft nachträglich legalisieren.

Bestandsschutz – wann schützt er?

• Bestandsschutz schützt rechtmäßig errichtete (oder genehmigungsfrei zulässige) Bestände gegen spätere Rechtsverschärfungen. Er dient praktisch als Abwehrrecht gegen Ordnungsverfügungen (z. B. zusätzliche Anforderungen oder Beseitigung).

• Für Schwarzbauten (von Anfang an illegal) besteht kein Bestandsschutz.

• Der Schutz bezieht sich auf die bauliche Anlage in ihrer funktionsbestimmten Nutzung; tiefgreifende Änderungen können den Schutz entfallen lassen.

Abriss, Stilllegung, Nutzungsuntersagung – was droht?

• Abrissverfügung: in der Regel nur rechtmäßig, wenn formelle und materielle Illegalität vorliegen.

• Stilllegungsverfügung/Nutzungsuntersagung: typischer bei „nur“ formeller Illegalität (Genehmigung fehlt, ist aber erreichbar).

• Praxisfall: Häufig ordnet die Behörde zunächst Baustopp und Nutzungsuntersagung an und fordert die Nachgenehmigung – gelingt diese nicht, droht Rückbau.

Wege zur Legalisierung („Schwarzbau legalisieren“)

1. Nachträglicher Bauantrag (inkl. brandschutz-/statischen Nachweisen etc.).

2. Ausnahme/Befreiung – insbesondere § 31 BauGB bei Konflikt mit Festsetzungen des Bebauungsplans (enge Voraussetzungen, Interessenabwägung).

3. Teil-Legalisierung mit Rückbauauflagen (z. B. Verlagerung, Reduktion oder Abstandsflächenheilung).

4. Taktik: Zügig vollständige Unterlagen einreichen, Prüffähigkeit sicherstellen, frühzeitig Nachbarbelange und Ermessen der Behörde adressieren.

Bußgelder & Risiken

• Ordnungswidrigkeit: Bauen ohne Genehmigung kann mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden (Höhe länderabhängig, teils fünf- bis sechsstellige Beträge).

• Weitere Risiken: Wert-/Finanzierungsprobleme, Grundbuch-/Verkehrswert-Dellen, Nachbarstreit (Abstandsflächen, Lärm, Brandschutz), Verkaufshemmnisse.

Warum wir?

• Realistische Erst-Risikoanalyse (Genehmigungsfähigkeit, Befreiungschancen, Nachbarpositionen).

• Behörden- und Verhandlungsstrategie (Ermessenslenkung, Dokumentation, Auflagenverhandlung).

• Sichere Nachgenehmigungsanträge (komplett, prüffähig, konfliktarm).

• Prozessführung, wenn Abriss- oder Nutzungsuntersagungen nicht hinnehmbar sind.